مشاريع إسكان واستثمار جديدة تعلنها الحكومة وسط تساؤلات عن الجدوى والتطبيق

انفوبلس.. 

في ظل تفاقم أزمة السكن وتذبذب سوق العقارات في العراق، تتجه الحكومة إلى تبنّي مسارات جديدة لإعادة تنظيم القطاع الاستثماري وضبط حركة السوق، عبر مشاريع كبرى وتعليمات تنظيمية تهدف إلى كبح المضاربة وتحقيق توازن بين العرض والطلب.

وفي هذا السياق، كشف رئيس الهيئة الوطنية للاستثمار حيدر مكية عن حزمة إجراءات ومشاريع استراتيجية، من بينها مدن سكنية جديدة ومشاريع بيئية وبنى تحتية، وسط تأكيدات حكومية بأن هذه الخطوات بدأت تُلقي بظلالها على الأسعار وحركة السوق، رغم استمرار التحديات الاقتصادية والاجتماعية المرتبطة بملف الإسكان.

مشاريع استثمارية كبرى وتحولات في التخطيط الحضري

وتشهد خارطة الاستثمار في العاصمة بغداد وعدد من المناطق الأخرى تحولات لافتة، مع الإعلان عن مشاريع نوعية تستهدف إعادة صياغة العلاقة بين التنمية العمرانية والبعد البيئي.

وفي هذا الإطار، كشف رئيس الهيئة الوطنية للاستثمار حيدر مكية، في حوار صحفي، عن حزمة مشاريع وإجراءات جديدة تهدف إلى تنشيط القطاع الاستثماري وضبط سوق العقار، مؤكداً أن المرحلة المقبلة ستشهد تغييرات مهمة في ملف الإسكان والبنى التحتية.

وأوضح مكية أن من أبرز هذه المشاريع مشروع “مدينة الغابات” في منطقة الرشيد، والذي سينفذ باستثمار يُقدّر بنحو مليارين و400 مليون دولار، مشيراً إلى أن المشروع سيُحوّل المنطقة بالكامل إلى مساحات خضراء دون إقامة أي مجمعات سكنية داخلها. وبيّن أن المستثمر الذي سيحصل على إجازة المشروع سيُمنح، بالمقابل، مساحة تُقدّر بنحو 600 دونم في موقع قريب من منطقة أبو غريب، لغرض بناء مجمعات سكنية، في إطار معادلة استثمارية تجمع بين التنمية البيئية وتوفير السكن.

وقال مكية إن “مدينة الغابات في الرشيد، مستثمر سوف يأخذها وتكون المنطقة كلها عبارة عن غابات بدون مجمعات سكنية”، مؤكداً أن هذا النموذج يعكس توجهاً جديداً في إدارة الاستثمار، يقوم على ربط منح الإجازات الاستثمارية بتنفيذ مشاريع خدمية أو بيئية ذات نفع عام. وأضاف أن الهيئة اعتمدت هذا الأسلوب في أكثر من موقع، بهدف تحقيق توازن بين مصالح المستثمرين واحتياجات المدن المكتظة.

ضبط أسعار الوحدات السكنية

ضمن مساعي الهيئة الوطنية للاستثمار لتعظيم الفائدة العامة من المشاريع الاستثمارية، أشار مكية إلى اعتماد آلية جديدة تقوم على ربط منح الإجازات الاستثمارية بتنفيذ مشاريع خدمية مباشرة داخل المدن، وذكر مثالاً على ذلك منح إجازة استثمارية في أحد مواقع أطراف بغداد، مقابل قيام المستثمر بتعبيد وتبليط نحو 54 شارعاً بعرض 60 متراً في مدينة الصدر، موضحاً أن هذه الالتزامات تُدرج صراحة ضمن شروط العقود.

وفيما يتعلق بسوق العقارات، أكد مكية صدور تعليمات جديدة تنظم أسعار بيع الوحدات السكنية، بعد العمل عليها لمدة سنتين ونصف بالتنسيق مع مجلس الدولة. ولفت إلى أن هذه التعليمات عُمّمت على جميع هيئات الاستثمار في المحافظات، مع إلزام المستثمرين بالالتزام بأسعار دراسات الجدوى المعتمدة، وعدم تجاوزها تحت أي ظرف.

وأوضح أن الهيئة شددت على أن أي مخالفة لهذه التعليمات ستُواجه بإجراءات قانونية، وأن الجهة الاستثمارية التي منحت الإجازة تتحمل مسؤولية اتخاذ الإجراءات المناسبة بحق المستثمر المخالف. كما أشار إلى إلزام المستثمرين ببيع الوحدات السكنية بالدينار العراقي، في خطوة تهدف إلى تقليل المضاربة المرتبطة بتقلبات أسعار العملات الأجنبية.

وأكد مكية أن سوق العقار يشهد حالياً حالة ركود نسبي، نتيجة توفر عرض لا بأس به من الوحدات السكنية، مشيراً إلى أن هذا الركود قد يتعمق مع دخول مشاريع سكنية كبرى إلى الخدمة، وعلى رأسها مشروع مدينة بسماية الجديدة.

مدينة بسماية… تسريع البناء وخفض الأسعار

يراهن القائمون على ملف الإسكان في العراق على مشروع مدينة بسماية بوصفه أحد أهم العوامل المؤثرة في إعادة تشكيل سوق العقارات خلال المرحلة المقبلة. وفي هذا السياق، أوضح حيدر مكية أن سعر المتر المربع في مشروع بسماية يبلغ نحو 725 دولاراً، وهو سعر يُعد أقل من العديد من المشاريع المماثلة داخل العاصمة.

وأشار إلى أن ما يميز بسماية ليس السعر فقط، بل سرعة الإنجاز وجودة البناء، لافتاً إلى أن المقاولين والمستثمرين الذين يطّلعون على آليات العمل في المشروع يتجهون نحو اعتماد نماذج البناء السريع المعتمدة فيه. وذكر أن “التاور الواحد” المؤلف من عشرة طوابق يمكن إنجازه خلال فترة تتراوح بين أسبوع إلى عشرة أيام، وهو ما يمثل نقلة نوعية في قطاع البناء.

وبيّن مكية أن شركة “هانوا” المنفذة لمشروع بسماية استثمرت نحو مليار و250 مليون دولار من أموالها الخاصة، لبناء 18 معملاً إنتاجياً داخل المشروع، ما منحها قدرة كبيرة على تسريع وتيرة العمل وتحقيق مستويات عالية من الإنتاج.

واعتبر أن إطلاق بسماية بشكل كامل سيُسهم في خفض أسعار العقارات بشكل أكبر، نتيجة زيادة العرض وكسر الاحتكار والمضاربة.

وفي سياق متصل، أكد أن الهيئة الوطنية للاستثمار استعانت بخبراء مختصين من وزارة التعليم العالي لدراسة مشاريع إعادة تدوير النفايات، وشكلت فريق عمل من خارج الهيئة بالتعاون مع وزارات الكهرباء والبيئة وغيرها، وأسفرت هذه الجهود عن منح إجازة لمشروع متكامل فازت به شركة عالمية بعد منافسة شديدة، على أن يُباشر العمل فيه قريباً بمنطقة النهروان.

رؤية حكومية وتحذيرات المختصين من ركود أعمق

على المستوى الحكومي، أكدت وزارة الإعمار والإسكان أن المدن السكنية الجديدة تراعي معايير التخطيط الحضري والبيئي، وأن مجرد بدء العمل بإنشائها أسهم في خفض أسعار العقارات بنسبة وصلت إلى 10 بالمئة. وقال المتحدث باسم الوزارة نبيل الصفار إن رئيس مجلس الوزراء محمد شياع السوداني شدد في أكثر من مناسبة على ضرورة أن تكون المدن السكنية الجديدة ملائمة لاحتياجات المواطنين.

وأوضح الصفار أن التوجه الحكومي لمعالجة أزمة السكن تضمن استراتيجيات متعددة، أبرزها إنشاء المدن السكنية الكبرى التي ستوفر آلاف الوحدات السكنية، ما يزيد المعروض قياساً بالطلب المتزايد. وأضاف أن الحكومة اتجهت أيضاً إلى اعتماد مفهوم المطور العقاري، عبر استغلال الأراضي المتاحة وتوفير الخدمات الأساسية لها، لتكون صالحة للسكن.

وأشار الصفار إلى أن نتائج هذه السياسات بدأت تظهر على المدى المتوسط، إذ تراجعت أسعار العقارات بنسبة 10 بالمئة أو أكثر، رغم أنها ما زالت بعيدة عن متناول الطبقات الفقيرة وذوي الدخل المحدود، مؤكداً ضرورة الاستمرار بهذه الخطوات مع توفير القروض السكنية لدعم المواطنين.

في المقابل، حذر مختصون في سوق العقارات من أن أزمة السكن لم تعد مرتبطة فقط بارتفاع الأسعار، بل تفاقمت بسبب دخول السوق في حالة ركود واضحة، تمثلت بتراجع حجم البيع والشراء بنسبة تتراوح بين 25 إلى 35 بالمئة في أغلب المحافظات. وأوضحوا أن ارتفاع الأسعار إلى مستويات غير واقعية، تجاوزت في بعض المناطق 60 بالمئة، خلق فجوة كبيرة بين القدرة الشرائية للمواطن والقيمة السوقية للعقار.

وأضاف المختصون أن الطلب الحقيقي على السكن ما يزال يتجاوز ثلاثة ملايين وحدة، في وقت تحولت فيه الأراضي إلى أداة للمضاربة بدلاً من التطوير العمراني، خصوصاً في بغداد والنجف وأربيل، حيث تُباع الأراضي بأضعاف قيمتها دون تطوير فعلي. وأشاروا إلى أن استمرار هذا الركود دون تدخل سيحوّل أزمة السكن إلى أزمة اقتصادية واجتماعية أعمق، ما يتطلب تبني سياسة عقارية وطنية شاملة تعالج جذور المشكلة وتربط الأسعار بدخل المواطن الحقيقي.